据第一财经日报2010年8月16日报道：继国土资源部（下称“国土部”）将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住房和城乡建设部（下称“住建部”）表达了类似意见，希望后者能提供两类开发商的名单以便监管，一类是市场交易秩序“好的”开发商，一类是受过处罚的“差的”开发企业。

监管部门有关负责人在日前的一次会议上称，住建部已给了好的开发商名单，并已发给了商业银行，对开发商进行名单式管理。该部门正争取向住建部要差的开发商（处罚过）名单，贷款更谨慎。

上周五，国务院副总理李克强在北京考察时强调，当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果。

此番表态，说明决策层近期仍将坚持调控的大方向。不过，这也意味着，当前决策层认为楼市调控已经取得了一定成果。

中国房地产业协会副会长朱中一近日在“2010博鳌房地产论坛”上便表示，估计中央调控楼市的政策今后几个月不会松动，“但鉴于市场不确定因素比较多，我们多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期。”但此番言论遭到网友痛批。

网友反映也表明，虽然房价环比停涨，但成交量依然萎缩，房价并未达到消费者的预期水平。

因此，也有人士呼吁房企顺应形势，加大降价促销力度。

“我们最担心继续出一堆东西，那一堆东西中有一些准备使用的核武器。你要从了，他就不把核武器拿出来了。”华远集团总裁任志强在上述论坛上告诫同行，此番政府的调控决心很大。

苏住房公积金新规  “英才”买别墅可贷公积金

据扬子晚报2010年8月5日报道：从苏州市住房公积金管理中心获悉，凡持有“姑苏英才服务卡”的高层次人才，可享受住房公积金政策的“优待”，并获得更便捷的服务通道。自缴存住房公积金当月起，高层次人才即具备申请住房公积金贷款条件。

优惠政策适用于经苏州市人才工作领导小组办公室认定的各类高层次人才，主要对象包括： ㈠中国科学院院士、中国工程院院士； ㈡国家千人计划、省高层次创新创业人才计划人才； ㈢苏州杰出人才奖及提名奖、创新创业市长奖获得者； ㈣姑苏人才计划资助的创新创业领军人才、文化产业领军人才、姑苏教育名家、卫生领军人才和旅游领军人才； ㈤其他有突出贡献的人才。

住房公积金政策在缴存、提取、贷款等几个方面对高层次人才倾斜。首先，除符合国家规定的人员外，具有外国国籍的高层次人才，也可在本市缴存、使用住房公积金。用人单位可按高层次人才的实际工资总额作为缴存基数。已达法定退休年龄的，缴存期限可延长至解除劳动合同为止。

其次，高层次人才购房贷款的，在还贷期间可每年两次提取（或委托按月提取）住房公积金账户全部余额；未贷款的，自购房之日起三年内也可每年两次提取住房公积金账户全部余额。高层次人才在工作所在地无自有住房，需租赁住房自住的，可每年两次提取住房公积金账户全部余额。不在同一户口簿的高层次人才的直系亲属也可同时享受上述政策。

再次，用住房公积金贷款购房的，其贷款房源可以包括独立别墅、商住房等户型。高层次人才购买自住住房的公积金贷款最高额度，可放宽到当地最高限额的4倍。担保机构对担保服务费给予全免。

今年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。随之，首付款比例提高、二套房认贷又认房、停止三套房贷款等政策接踵而来，它们在遏制部分城市房价过快上涨的同时，也影响到了部分具有刚性需求房产购房人的购买能力，继而房地产商的资金链又紧张起来。

十几年来，针对自己资金紧张状况、购房人首付款困难等状况，房地产商已经形成以下几种对策：1、假按揭；2、假首付；3、假房价；4、向购房人出借资金。对前三种情形，银监会在2008年第42号文件——《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》中已有明确，即要求各商业银行一旦发现房地产企业存在这些问题，一律停止向其发放个人住房贷款和开发贷款，同时要求重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度，涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。但是，对仅仅是向购房人出借资金的行为，尚未定论。

二、房地产商向购房人出借资金付首付款行为的法律安排

     为实现双方目的，房地产商和购房人有一个关系紧密的法律安排：

（一） 签两个合同

房地产商和购房人同时商签两个合同，即房产买卖合同和借款合同，在借款合同中明确该出借资金用途仅用于向特定房产开发商支付买受特定房产的首付款。

（二） 两合同衔接履行

借款合同约定，由出借人（即房地产商）向借款人（即购房人）先履行借款义务，借款人再按照合同约定期限金额还款。借款人拿到借款后以购房人名义向房地产商支付购房首付款，房地产商向购房人出具已支付首付款发票，购房人再凭首付款发票及其他文件向银行申请贷款，购房人拿到贷款后向房地产商支付剩余房款。

但实践中，以上法律安排有两种做法：

1、一个行为法：出借人给付借款、购房人支付首付款都通过房地产商（出借人）向购房人（借款人）出具首付款发票一个行为来完成。

2、两个行为法：出借人将款项实际给付借款人，由借款人出具收条；借款人拿到这笔钱后，再以购房人名义将这笔款项作为购房款支付给房地产商，房地产商向购房人开具已付款发票。

不同行为法虽是一个法律安排，但可做不一样的法律分析。

三、  一个行为法下的法律分析

（一） 买卖合同和借款合同是一个合同

    从法律性质和内容上来看，买卖合同和借款合同都是两个合同，两组法律关系。但在一个行为法进行安排的实践看，借款合同没有实际履行记录，无出借行为、无收到凭证，其行为没有任何借款的特征，而且无法在财务上得到反映，因此它只能被认为是买卖合同中付款方式的安排，借款合同实际为买卖合同的一部分。

（二） 发票的性质和效力

发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。在房产买卖合同中开具的首付款发票是房地产商出具的收款凭证。

但发票是否具有已收到相应款项的证据效力，大家对此有争议。

1、发票能充分证明销售方已收到相应款项。

理由有二：一、发票的定义表明它是收付款凭证，一般理解为已收取或者已支付相应款项的证据；二、实践中，一般情况下都是在已付相应款项后，才开具和移交发票。

2、发票不能充分证明销售方已收到相应款项。

理由有二：一、依据《发票管理办法》第二十条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票”。从字面意思理解，开具发票只表明销售方对外发生经营业务收取款项事务时，应向付款方开具发票，而没有言明收取到相应款项后才向付款方出具发票。二、实践中，很多企业基于财务等各种各样的原因，会先开具并移交发票，再收取或者支付相应款项。典型的如增值税发票，一般企业都要求先开具和移交，待付款方入帐或者付款方高层批准后再予以付款。因此，发票并不能充分证明销售方已收到相应款项。

在一个行为法下，首付款发票不能充分证明购房人已支付所有发票金额，借款合同中的分期还款约定也从另一方面证明了购房人还没有支付所有发票金额。

（三） 一个行为法下的法律安排是否构成假首付

     对假首付，没有权威定义，但在《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（银监发[2008]42号）有以下描述：“一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段办理‘假按揭’，骗取银行贷款；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为购房者垫付款等手段违规为借款人办理‘假首付’，将风险转嫁给银行”。从字面意思看，假首付有以下特征：

1、主体是资质较差的房地产开发企业；

2、原因是为解决资金短缺问题；

3、手段是分期首付或者为购房者垫付款等；

4、结果是银行认可了借款人即商品房购房人的首付款行为，而且成功办理了银行贷款。

一个行为法下的法律安排符合上述第3和第个特征，第1个特征主观性很强，没有实质标准，但对第2个特征有两种解读，（1）是为了解决房地产商的资金短缺问题；（2）是为了解决购房者即购房人的资金短缺问题；从字面意思来理解，第（1）种解读更符合原意，但对怎样才能认定为短缺，也没有实质标准。因此，对假首付的认定没有客观依据。如果被纳入银行审查范围，或者诉诸法院或者仲裁，是否认定为假首付就取决于审查人员的自由裁量。

（四） 认定构成假首付的法律后果

     对不同的主体，认定构成假首付的法律后果有不同。

1、对银行而言，一旦认定其为假首付，银行可以根据银监会的文件，停止向房地产商发放个人住房贷款和开发贷款，同时重新对房地产商所在集团进行信用评级，调整授信额度；涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。但这对房地产商而言，仅仅是种民事贷款行为障碍。

2、对仲裁和法院而言，一旦认定其为假首付，可能将假首付认为是一种房地产商与房屋购房人之间恶意串通损害银行利益的行为，依据《合同法》第52条，认定该借款合同无效，即该分期支付购房首付款协议无效。

（五） 一个行为法下的法律安排，是否构成犯罪？

一个行为法下的法律安排，房地产商向商品房购房人出具发票可以认为是提供虚假证明，它可能涉嫌两个罪名，即《刑法》第229条“提供虚假证明文件罪”和《刑法》第175条“骗取贷款罪”。

提供虚假证明文件罪的犯罪主体属特殊主体，即资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员，而房地产商不属于该特殊主体，因此不构成该罪名；

骗取贷款罪有严格的认定标准，即一认定骗取的主要依据是借款人提供虚构投资项目、虚构担保单位、虚设抵押物，给银行以实质风险；二是该骗取行为已经给银行造成重大损失。一个行为法下的法律安排系房地产商主导的行为，但它不是借款人，再有这种行为不属于虚构投资项目、虚构担保单位、虚设抵押物，对银行也不一定能造成实质风险。故这种法律安排也不能认定房地产商构成骗取贷款罪。

（六） 一个行为法下的法律安排可能有的法律后果

1、如果各方对一个行为法下的法律安排的合法性没有异议

    这个法律安排只是就房产买卖合同给付首付款的安排，房地产商即房地产商可以按照合同约定规范购房人的行为。如果购房人没有及时给付首付款或者没有给付所有首付款，房地产商都有权行使对购房人迟延给付购房款的法律救济，包括拒绝交房、要求实际履行、要求违约金、解除合同等。

2、如果双方当事人对一个行为法下的法律安排的合法性存在异议，诉诸法院或仲裁

（1）如果法院或者仲裁认定一个行为法下的法律安排合法

认定借款合同实际为房产买卖合同的一部分，此借款合同实际为分期给付购房首付款的法律安排，具有合法性，双方当事人应按约定履行。

（2）如果法院或仲裁认定一个行为法下的法律安排是恶意串通，损害第三人利益的行为，该借款合同无效。

借款合同作为买卖合同的一部分，其效力不影响整个合同的法律效力，故法院或仲裁只认定双方关于购房首付款的法律安排没有法律效力，但买卖合同的其他部分有效力。如果买卖合同还有其他关于购房首付款的安排，则适用原有安排；如果没有其他约定，则视为没有约定，双方当事人可以另行约定。但一般情况下都会约定。

因此，房地产商可以要求购房人继续履行，如果它不履行，则可以要求解除买卖合同。一旦解除，房地产商会被要求退还已经收取的房款，包括购房人已经给付的部分首付款和银行贷款，也可以主张购房人的违约责任，但此救济行为会引起贷款银行的注意，可能会追究房地产商实施“假首付”行为的信用责任。在没有交房的情况下，房地产商解除合同，退还已付购房款即可；如果房产已经交付，且办理房产证，则还需要办理房产变更手续，发生部分费用。

四、两个行为法下的法律分析

（一）买卖合同和借款合同是两个合同

房产买卖合同和借款合同，合同标的、双方权利义务、救济方式、适用法律都有区别，而且分别由合同法分则中的典型合同规范，其区别性很明显。从履行行为看，两者之间区分也很明显，故它们属于两个合同。

买卖合同和借款合同之间具有相对独立性，一个合同的履行情况不影响另一个合同的履行。从履行看，买卖合同的首付款已经付清，房产购房人的给付房款义务已经履行完毕，因此双方只存在借款合同的履行问题。

（二）房地产商出借资金的行为是借款还是贷款

国家对贷款行为实行特别许可制，只有取得许可的金融机构才能办理贷款。国家对借款问题没有特别的规范，但最高院有司法解释明确。

《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》（19990213）：“公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：1）……2）……3）企业以借贷名义向社会公众发放贷款”。房地产商与购房人之间的资金出借行为乃偶然发生，属于该司法解释所指的“公民与非金融企业之间的借贷”，系民间借贷，只要双方意思表示真实，应当认可有效。

借款与贷款之间的区别在于出借人是否一定要追求利润，该借款合同的安排没有表明出借人是否追求一定利润？如果有，可能认定为贷款，如果没有，则只能认定为借款。

（三） 认定为借款的法律后果

如果认定是借款合同，借款合同有效，双方按照合同约定履行。房地产商在购房人没有还清欠款的情况下，有权主张继续履行、违约金等。在房产购房人没有其他财产执行的情况下，买卖合同下所指向的房产可以用来拍卖、变卖，用所得款项偿付欠款。

（四） 认定为贷款的法律后果

房地产商作为非金融机构，无权放贷，而且可能被认定为构成非法经营罪。《刑法》第225条规定：“违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；（二）买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的； （三）未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或者保险业务的；（四）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”。

从条文中可以看出，要构成非法经营罪，需要情节严重，对非法发放贷款行为的情节严重一般看贷款的数额和贷款的利润。参照非法经营证券、期货或者保险业务的立案标准，非法经营数额在30万元以上，或者违法所得数额在5万元以上的，就应予追诉。从实践中的贷款数额来看，这个数额标准很容易达到。

如果贷款数额达不到立案标准，由于该行为违反了国家的强制性法律规范，该行为应认定为无效。房地产商可以主张借款合同无效，应恢复原有的法律状态，即购房人返还借款金额，房地产商返还借款利润。

五、结论

房地产商向购房人出借资金付首付行为能给房地产商带来销售业绩、较快地回笼资金，但风险也很大。但相较而言，将该行为作为两个行为法来安排风险小一些，如果不从借款合同获取利润，该行为风险可以减到最小。

【实务咨询】某建委向A公司核发了一房屋拆迁许可证，由A公司进行住宅项目建设。但因拆迁准备工作未完成，A公司向建委提出拆迁许可证延期申请，建委批准。后因A公司同被拆迁人B就拆迁补偿费协商不成，B便以拆迁许可证延期行为不合法提起行政许可诉讼，要求撤销延期许可。那此拆迁许可证的延期是否属于可诉的行政行为？

【建纬评估】可诉的行政行为首先应当是具体行政行为。具体行政行为是指行政主体对特定的、具体的事件所做的能直接改变被管理者权利与义务的行为。

拆迁许可证延期行为是申请人提出申请，由行政机关对此申请行为进行审查，根据审查结果决定是否批准延期的行政行为，此具体行政行为应送达相关权利人。

拆迁许可证行政延期行为具有行政可诉性，延期行为是行政机关的行政审查后作决定的具体行政行为，行政关系当事人认为其具体行政行为侵犯其人身权或者财产权的情况下，可以提起行政诉讼，由司法机关对此进行合法性审查。建委在批准拆迁许可延期时没有尽到严格的审查义务，也没有向B进行送达公示，执法程序不合法，导致B的房屋因许可证的延期而遭遇继续被拆迁的情形，其财产权受到切切实实的不利影响，符合《行政诉讼法》第11条的规定，属于行政诉讼的受案范围。

【建纬支招】开发商在拆迁许可证到期后，不能仅注重同建委等主管部门打交道，还应当注意同被拆迁人进行协调，考虑到被拆迁人的感情，防止被拆迁人同开发商发生纠纷。

2、业主未经验收即使用的法律后果？

【建纬评估】建设工程承发包双方可以在合同中约定承包方施工与业主安装设备同时进行，在事先有约定的情况下，双方应当尊重约定，业主安装约定设备的行为不构成对工程的使用，也不能视为对承包方同期已完工程质量的认可。但一旦业主超出约定对工程加以不合理的占有、使用，则业主应承担未经竣工验收即使用的法律后果。

【建纬支招】业主未经验收即使用建设工程时，即视为其承认工程之竣工，构成法律风险之移转。