建纬快讯（2010年6月辑）
来源： 时间：2010-07-12 11:03:42
房地产业内要闻
国土资源部部长释放房地产市场全面调整信号
我国国土资源部部长徐绍史近日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示：“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”
为遏制部分城市房价过快上涨，4月中旬以来，中央接连重拳出手调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。新政出台两个多月，中国主要城市住房成交量锐减。
徐绍史说，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测。同时他表示，今年上半年国土资源管理各项工作进展顺利，总体局面呈现向好态势。下半年积极参与房地产调控。根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。
徐部长最后强调，要加快推进房地产用地专项整治，确保取得较好的社会效果，开展坚持和完善招拍挂试点，加快建立房地产开发企业用地诚信制度，做好房地产用地开发利用监管。
新政后首次土拍商业热住宅冷低价成交、流拍近半
据365地产家居网报道：上月19日，苏州新政后的首次大型土拍，共推出32宗。其中4宗流拍，11宗由事先唯一报名企业直接获得，17宗进入土拍程序。原本于6月18日举行的一场土拍，只有苏地2010-G-6号地块有两家应价，其他都以底价成交。并且因为只有一块地转入竞价环节，因此取消原定当日的竞价拍卖，并入6月19日土拍。
进入土拍程序的18宗，除了1宗因规划更改暂缓拍卖外，住宅用地仅有5宗。3宗成交价格翻倍的地块，均为商业用地，分别为苏地2010-B-4号、苏地2010-B-12号、苏地2010-B-16号。
位于园区东环路东、东城世纪广场北的苏地2010-B-17号，竞拍最为激烈，有7家单位或个人参拍。美田房地产有限公司最终以成交总价是28000万竞得，成交楼面单价达9445元/平米，涨幅为70.8%。其周边的商业项目，恒润后街精装公寓目前在售均价15000元/平方米左右。
新规解读与风险提示
商业地产物业公共能耗解决初探
一、存在的问题和解决方案思路
存在的问题：公共能耗预算与公共能耗实际支出有出入，公共能耗费用承担不明确，或者商业地产开发商或业主对超过预算部分不愿承担或者说是没有理由承担，合同中也没有明确控制义务和控制规则。
解决方案思路：明确公共能耗构成、公共能耗计算方法，确定费用承担规则，明确控制义务，明细控制规则。
二、公共能耗构成
公共能耗是商业物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗。
共用部位是指商业物业内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、商业广场、物业用房等部位。
共用设备是指商业物业内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱 、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、公共厕所等设施。
三、公共能耗的计算方法
计算方法有两种：一是简单加减；二是精确测算。
（一）简单加减法
公共能耗=整个商业物业全部能耗—各独立租户能耗之和
比如：公共电耗=整个商业物业全部电耗 — 各独立租户用电耗之和（水和气也这么算）
（二）精确测算法
运用能耗测试系统对整个商业物业进行能耗监测。安装能耗监测系统，该系统可实时监测建筑物中水、电、暖等各类项目的用能情况，监测的数额即为总能耗量。它还可以通过分割区域法来测算各独立租户和公共区域能耗，其技术规
四、确定公共能耗定额
两种确定方法：
（一） 由开发商、物业、租户根据往年数据协商确定当年的的公共能耗定额；
这种方法已各方对往年数据的信赖为基础，以各方的互相妥协为关键，如果协商不成，就无法确定公共能耗定额。
（二） 聘请专业的能耗监测公司，运用专业手段测试确定公共能耗定额。
由于不同时期租户数量不一样，不同类型租户同一时限的能耗也不一样，因此应该在（二）计算方法的基础上确定单位建筑面积或人员数量的能耗量，并在此基础上确定公共能耗定额，但这是个很复杂的测算问题，依赖能耗监测公司的专业能力和业务品质。
五、公共能耗的费用承担规则
（一）简单承担规则：
1. 由开发商独立承担；它作为唯一的业主，也是作为出租人，由它独立承担简单易行，但风险太大。
2．平摊到物业管理费中去，或者在物业管理费以外单独设置公共能耗分摊费，由租户和业主承担。（业主，是对空置商铺应分摊的能耗进行承担）
3．由物业公司独立承担（从额定的物业管理费和其他收入中支出）
以上规则都存在不能接受或难以实际操作的问题，开发商难以控制这笔费用；设备老化等客观因素会导致能耗增加，势必增加物业管理费或公共能耗平摊费，而租户对此一般都难以接受，使得这些费的收取工作难度加大。
（二）由第三方或者开发商、物业公司、租户三方就公共能耗定额达成一致意见，再将公共能耗平摊到物业管理费中；
实施物业管理费包干制：无论实际公共能耗高于还是低于定额范围，公共能耗费用都由物业公司承担，高于的部分，从物业公司的收入中支出，低于时的结余部分，作为物业公司的收入。
六、物业公司和租户、开发商都有义务控制公共能耗，但职责有别
（一）开发商对整个物业的建筑结构、设施设备进行节能改造，该职责通过以下程序实施：物业公司根据科学和管理实践建议节能改造方案，开发商审核确认，开发商组织实施。（建筑节能规范见附件2）
（二）租户养成良好的使用能源习惯参与节能，该行为由社会倡导、由物业公司引导。
（三）物业公司加强共用部位、共用设备、公共设施的能源管理。前面两类责任主体的节能工作实际上也是由物业公司来主导。
七、物业公司能源管理细则
（一）程序
1.物业公司制定能源管理制度
2.开发商审核确认能源管理制度
3.物业公司根据能源管理制度实施管理
4.物业公司在实施过程中向开发商提出修订能源管理建议或意见，双方一起完善能源管理制度
（二） 细则内容
1.建立能源消耗计划和考核制度
根据物业设施设备的运行要求与性质，测算各年、季、月的能源的需要量确定能源考核标准；
2.建立节能宣传制度
利用宣传栏张贴宣传画或在公用设施区域设施节能标识向租户或业主宣传节能降耗的意义和具体的节能降耗方式方法；
3.建立科技节能制度
在公共区域内，包括路灯、公用走道灯、设备层，在不影响光照度的情况下尽量采用节能灯具及控制开关；
4.建立管理节能机制
建立以工程部人员为主体，以各岗位为辅助的节能责任机制，分区域，分责任，让每一部分的能源消耗更加合理；
（三）各专业节能降耗具体措施：
1.水专业节能降耗措施：
（1）在公共区域内张贴节水标语；
（2）定期抄泵总水表读数及各支路水表读数，发现读数异常增大，马上分析原因，提出改进措施；
（3）定期对冷却塔及膨胀水箱进行防漏检查；
（4）日常检查给水管线，严防跑冒滴漏；
（5）改进绿化浇灌方式，节约绿化用水等。
2.电专业节能降耗措施：
（1）在不影响公共照明的情况下，减少灯的瓦数、数量及照明的时间；
（2）将某些设备尽量采取避峰就谷的运行，降低电费成本；
（3）提高线路负荷的功率因数，适时投入或退出低压电容器，提高电能质量及有功率利用率，降低线路损耗；
（4）设备尽量做到少启动，提高其利用率；
（5）在照明用电上，严格控制设备机房、管理用房、公共区域长明灯的配置，长明灯逐步使用节能灯替代；非长明灯由值班人员或定时器控制。
3.注重设备保养检修，避免“带病”运行增大能源消耗。
附件1：住房与城乡建设部发布的国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统建设相关技术导则：
《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据采集技术导则》
《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统分项能耗数据传输技术导则》
《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统楼宇分项计量设计安装技术导则》
《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统数据中心建设与维护技术导则》
《国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测系统建设、验收与运行管理规范
附件2：建筑节能规范
《民用建筑节能条例》
《建筑节能工程施工质量验收规范》
建纬法律实务支招
1、主管部门批准投入使用能否构成对质量问题由建设方负责的抗辩？
【实务咨询】工程未经竣工验收，因为施工单位拒不向建设方提交竣工资料，但该工程经主管部门批准投入使用，该批准能否构成对质量问题由建设方负责的抗辩？
【建纬评估】其实，行政干预工程提前使用的现象各地都有。《建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。与此同时，国务院《建筑工程质量管理条例》、《合同法》等亦有相关规定，这些都属于我国法律法规的强制性规定，不得违反，亦不可以回避。
【建纬支招】因此，即使是“主管部门”的批准亦不可以作为建设方未经竣工验收就使用工程的理由。再者根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
2、 工程承包范围是劳务加辅材的合同，该如何认定？
【实务咨询】对于工程承包范围是劳务加辅材的合同，是否可以认定为劳务合同？
【建纬评估】一般而言包工包料和包工不包料是工程分包和劳务分包二者的区别关键。
【建纬支招】对于工程材料而言，以是否属于工程主要材料来做区分，分为主材和辅材，辅材一般指工程中的用料，如绑扎钢筋用的铁丝等。辅材一般只占工程材料费得百分之三十左右，所以辅材不是工程用料的主要部分。包工包料应该是包主要材料，而非指辅材，所以包工包辅料仍属于劳务合同范畴
