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物业法律研讨
《江苏省高层建筑消防安全管理规定》解读
《江苏省高层建筑消防安全管理规定》于2012年3月31日经省人民政府第89次常务会议讨论通过，自2012年6月1日起施行。
高层建筑是指建筑高度超过24米以上的公共建筑，以及十层及十层以上的居住建筑。高层建筑一旦发生火灾，往往会造成十分严重的后果。由于维修经费、使用者安全意识等方面的原因，对高层建筑火灾隐患的排除，也存在一些困难。对于我省众多幢高层建筑而言，这些都是不能回避的问题。 据统计，江苏全省现有高层建筑3万余幢，其中超高层建筑300余幢。由于高层建筑垂直高度高，功能复杂，人员密集，疏散困难，一旦发生火灾事故，往往会造成十分严重的后果。高层建筑火灾事故引起了社会的广泛关注和各级领导的高度重视。目前，国家尚无高层建筑消防安全管理方面的专门法律法规。这一部地方政府规章的施行，将填补在高层建筑消防安全管理方面的立法“空白”。
据介绍，该《规定》共五章五十七条。其主要体现了以下几个特点：
（一）明确了高层建筑消防安全管理工作主体。为从根本上解决高层建筑消防安全管理中存在的问题，并将江苏省近年来在高层建筑消防安全管理方面取得的经验予以规范，《江苏省高层建筑消防安全管理规定》应运而生，明确了高层建筑消防安全管理工作主体。地方各级人民政府负责本行政区域内高层建筑消防工作。县级以上地方人民政府公安机关对本行政区域内高层建筑消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。业主是高层建筑消防安全责任人，高层建筑内的机关、团体、企业、事业等单位应当依法履行消防安全职责和义务。
（一）明确了高层建筑消防安全管理工作主体。为从根本上解决高层建筑消防安全管理中存在的问题，并将江苏省近年来在高层建筑消防安全管理方面取得的经验予以规范，《江苏省高层建筑消防安全管理规定》应运而生，明确了高层建筑消防安全管理工作主体。地方各级人民政府负责本行政区域内高层建筑消防工作。县级以上地方人民政府公安机关对本行政区域内高层建筑消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。业主是高层建筑消防安全责任人，高层建筑内的机关、团体、企业、事业等单位应当依法履行消防安全职责和义务。
（二）明确了高层建筑消防安全源头管理相关工作。《规定》从建设工程消防监督管理、消防设计技术要求等方面，进一步严格了高层建筑消防安全管理的要求，防止产生先天性火灾隐患。严格消防设计技术要求。根据公安部消防局提出的“沿海地区高层建筑消防设计应当从严”的要求，除执行国家有关高层建筑消防技术标准外，大型高层公共建筑还应执行消防控制室设置于建筑首层靠外墙部位、病房楼等人员不易疏散的高层建筑设置避难层（间）、外保温材料使用不燃材料等技术要求。严格施工现场消防安全管理。施工单位负责高层建筑施工现场消防安全，明确施工现场消防安全责任，落实消防安全管理制度和措施。同时规定，工程监理单位应对高层建筑施工现场消防安全进行监理，对严重的消防安全违法行为，要及时报告消防机构。严格建筑改造或装修的消防安全管理。任何单位和个人不得擅自变更建筑规划使用功能，改动防火分区、消防设施等消防设计内容，降低装修材料燃烧性能等级。同时还规定了高层建筑局部改造或内部装修时应当履行的管理程序、有关主体的责任和义务，以及消防设施管理要求和必要的防火分隔措施。
（三）明确了多产权、多使用权高层建筑消防安全管理工作。 一栋高层建筑往往有上百户居民居住，或包含数家单位。而在实际使用中，往往会出现业主、使用人之间以及业主、使用人与物业服务企业之间对消防安全责任相互推诿、扯皮的现象。 因此，明确多产权、多使用权高层建筑消防安全管理工作，成为这一规定的最大特点之一。《规定》要求，同一高层建筑有2个或者2个以上业主、使用人的，业主、使用人应当确立消防安全管理机构或者委托物业服务企业（以下统称统一管理机构）负责高层建筑消防工作，解决了业主、使用人之间以及业主、使用人与物业服务企业之间对消防安全责任相互推诿、扯皮的现象。《规定》明确了消防设施维保经费的来源。另外，对于常遇到的经费问题，《规定》也根据建筑的使用时间，明确了来源。高层建筑消防设施检测、维修、更新、改造和共用部位火灾隐患整改的费用，在建筑保修期内由建设单位承担；保修期满后，除日常运行、维护费用等依法或者约定由物业服务费用支出的外，其他费用可以纳入共用设施设备专项维修资金开支范围；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由相关业主按照约定承担，没有约定或者约定不明的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。对于专项维修基金经费审批手续繁琐这一“瓶颈”，除了简化程序，《规定》还提出，可以尝试将高层建筑内公共区域的广告收益用于建筑消防。
（四）明确了高层建筑多种形式消防组织建设。高层建筑垂直高度高，功能复杂，人员密集，疏散困难，一旦发生火灾事故，往往会造成十分严重的后果。所以，第一时间的自救显得格外重要。根据《规定》，今后凡是高度超过100米的建筑，都将建立由保安人员、业主等人员组成的志愿消防队。该《规定》明确高层建筑业主、使用人根据需要，建立志愿消防队等多种形式的消防组织，开展自防自救。建筑高度超过100米的公共建筑、高层居民住宅楼应当依托统一管理机构，建立由消防安全管理人员、保安人员、高层建筑业主、使用人组成的消防队，承担防火巡查、消防宣传、初起火灾扑救等任务。
（五）明确了高层建筑日常消防安全管理的具体措施。规定了标识化管理的要求。高层建筑的消防车通道、消防救援场地、消防车取水口、室外消火栓、消防水泵接合器等，应当按照规定设置明显标志，消防设施、器材的醒目位置应设置消防安全标识并明示使用、维护的方法，人员主要出入口、电梯口、防火门等位置应当标明安全逃生路线和安全出口方位等。规定了消防设施管理的具体要求。划定、设置停车泊位、设施时，不得妨碍消防车通行，不得在消防车通道出入口设置固定隔离桩等设施。不得在高层建筑周边设置妨碍消防车通行或在消防救援场地上空设置妨碍登高消防车作业的建筑物、构筑物和其他有关设施、设备。规定了易燃易爆危险品场所的特殊要求。任何单位和个人不得在高层建筑及其地下部分生产、经营、储存易燃易爆危险品；严禁在高层建筑内部燃放烟花爆竹。同时，对高层建筑动用明火，电器设备安装、线路敷设和维修，使用燃油、燃气等管理作出规定。
（六）明确了高层建筑消防职责与义务。该《规定》专设第二章，规定了相关主体的消防职责和义务。一是政府职责。设区的市、县（市、区）人民政府应当落实有关部门和单位高层建筑消防安全工作责任制，协调解决高层建筑消防安全重大问题，督促整改影响公共安全的重大火灾隐患。乡镇人民政府、街道办事处定期组织开展高层建筑消防安全检查和宣传教育，明确高层建筑消防安全管理机构。二是政府部门职责。《规定》从行业管理、综合监管、许可前置等不同角度，分别规定了建设、房管、市容环卫、文化、工商等部门的高层建筑消防安全管理职责。三是统一管理机构职责。规定了统一管理机构履行制定消防安全管理制度、保持消防车通道畅通、消防设施器材维护保养、督促业主做好消防安全工作、消防档案资料建立与管理、组织消防安全宣传教育等7大项管理职责。四是业主、使用人义务。规定高层居民住宅建筑的住户应当履行严格遵守或执行电（燃）气安全使用、易燃易爆危险品管理等规定，保持楼梯、走道和安全出口畅通，保护消防设施、器材，掌握消防常识和灭火逃生技能等，并对一些影响消防安全的高危行为作出了禁止性规定。
（七）明确了高层建筑消防安全违法行为的法律责任。该《规定》明确，地方各级人民政府、有关部门及其工作人员不履行高层建筑消防安全管理职责的，应当责令改正；造成火灾事故或者其他危害后果的，对有关负责人和其他责任人员依法给予处分。按照处罚与教育相结合的原则，对23类消防安全违法行为设立了相应的法律责任，进一步增强了履行《规定》法定职责、义务的严肃性。同时明确，违反本规定，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
经典案例
王黎与洛阳市物业维修基金管理中心等物业维修基金纠纷上诉案
河南省洛阳市中级人民法院
民事判决书
(2011)洛民终字第391号
上诉人（原审被告）：王黎。
委托代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：洛阳市物业维修基金管理中心。
法定代表人：马永生，该中心主任。
委托代理人：霍明礼，河南广文律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛阳中原置业有限公司。
法定代表人：李戈军，经理。
被上诉人（原审被告）：李戈军。
上诉人王黎与被上诉人洛阳市物业维修基金管理中心、洛阳中原置业有限公司、李戈军物业维修基金纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2010)涧民一初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：洛阳市商品房维修基金原由洛阳市房管局下属的物业管理领导小组办公室负责征缴。2003年9月10日，洛阳中原置业有限公司向洛阳市物业管理领导小组办公室出具一张欠条，内容为：洛阳中原置业有限公司欠维修基金壹拾万元整。2004年11月3日，洛阳市机构编制委员会办公室下发洛市编办(2004)19号文件，撤销洛阳市房地产仲裁处成立洛阳市物业维修基金管理中心。洛阳市物业维修基金管理中心主要职责为：负责城市物业共用部位、共用设施维修基金的收缴、存储及保值增值；完成市房产管理局交办的相关工作。2005年7月5日，洛阳市物业维修基金管理中心正式成立，全市共用设施设备维修基金由洛阳市物业维修基金管理中心承继，后洛阳市物业维修基金管理中心多次向洛阳中原置业有限公司催要维修基金无果。另查明，洛阳中原置业有限公司股东为李戈军、王黎，该公司因未年检已于2008年9月12日被洛阳市工商行政管理局吊销。
原审法院认为，为了保障住宅用房使用过程中的维修管理，确保业主权益，被告洛阳中原置业有限公司应当依法按规定缴纳维修基金，被告洛阳中原置业有限公司欠维修基金100000元，有欠条为证，欠款事实清楚。原告洛阳市物业维修基金管理中心已依法承继了对被告洛阳中原置业有限公司所拖欠的100000元维修基金的债权，故原告洛阳市物业维修基金管理中心要求被告洛阳中原置业有限公司清偿所欠维修基金的诉求，理由正当、证据充分予以支持。洛阳市物业维修基金管理中心主张利息的诉求没有依据，不予支持。被告洛阳中原置业有限公司被吊销后未成立清算组进行清算，原告主张股东对公司债务承担赔偿责任，符合法律规定，法院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十八条之规定，判决如下：一、被告洛阳中原置业有限公司、李戈军、王黎于本判决生效后十日内偿还原告洛阳市物业维修基金管理中心维修基金100000元，逾期支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；驳回原告洛阳市物业维修基金管理中心其它诉讼请求。本案受理费2559元，由被告洛阳中原置业有限公司负担。
宣判后，王黎不服提起上诉称：一、原告（被上诉人）洛阳市物业维修基金管理中心主张的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求。原告主张的债权是在2003年洛阳中原置业有限公司与洛阳市物业管理办公室形成的，2004年11月该机构撤销，2005年7月原告成立。原告称多次向洛阳中原置业有限公司催要债权，但原告没提供任何证据证明在诉讼期限向中原置业有限公司主张过权利。二、初审法院对最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十八条的理解存在错误。第十八条规定：有限公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的；导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。最高人民法院的解释对股东承担责任构成要件一是未成立清算组，二是导致公司财产贬值、流失、毁损、灭失或导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算的情况下，股东才承担责任。上诉人不是洛阳中原置业的实际控制人，无法成立清算组；洛阳中原置业有限公司的财产还存在，没有流失，财产被实际控制人掌握。初审法院未查明事实就判决上诉人承担责任，与法不符。三、初审程序违法。上诉人一直生活在洛阳，本案审理中初审法院从未给上诉人发送过起诉书和开庭通知，致使上诉人未出庭参加诉讼，剥夺了上诉人的诉讼权利，严重损害了上诉人合法权益。
洛阳市物业维修基金管理中心答辩：一、被上诉人主张的债权未超诉讼时效。1、洛阳中原置业有限公司2003年9月10日向洛阳市物业管理领导小组办公室出具的欠条没有还款日期。2、按照：1）最高人民法院《关于买受人在交易时未支付价款向出卖人出具没有还款日期的欠款条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的请示的答复》2006年3月10日、【2005】民二他字第35号，2）最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》2008年8月11日法释【2008】11号第六条的规定，被上诉入主张的债权未超诉讼时效。一审法院法律适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第18条正确。1、工商档案显示，洛阳中原置业有限公司只有2名股东，上诉人有义务在法定期限内成立清算组开始清算，从2008年9月12日被吊销时至今日2年多不成立清算组，开始清算无从谈起。2、该司法解释第18条控股股东4个字出现在“股份有限公司的董事和控股股东”与洛阳中原置业责任有限公司无关。3、洛阳中原置业有限公司“财产还存在，没有流失，”需上诉人举证证明。4、本案多次公告送达，足以证明洛阳中原置业有限公司的股东“怠于履行义务，……无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”三、上诉状上诉理由第三项“初审程序违法”，不能成立。1、初审法院送达程序记载的很清楚，没有剥夺上诉人的权利。2、上诉人的上诉请求是“请求二审法院驳回洛阳市物业维修基金管理中心对上诉人的诉讼请求”，初审程序违法适用的是发回重审程序，二者矛盾，建议二审法院对上诉理由第三项不予审理。
二审中，上诉人王黎新提交以下证据：1、洛阳市房地产产权产籍监理处产籍管理科盖章的房屋所有权证存根一份；2、洛阳市涧西区人民法院(2011)涧民四初字第130号受理案件通知书一份。拟证明洛阳中原置业有限公司现仍有六层办公楼一栋，公司资产正在清算中。经本院组织庭审质证，被上诉人洛阳市物业维修基金管理中心对以上证据真实性均无异议，但认为上诉人从被吊销营业执照之后多年不清算，不能证明资产、账册等完整。本院认为，上诉人该以上两份证据，符合证据的客观性、合法性及关联性，予以确认。
经审理查明，除无证据证实洛阳中原置业有限公司存在资产灭失以及该公司已被人民法院受理清算申请外，余二审查证事实与一审认定相一致。
本院认为，本案各方对被上诉人洛阳中原置业有限公司欠被上诉人洛阳市物业维修基金管理中心10万元维修基金之事实，均无异议，本院予以确认。关于上诉人王黎称被上诉人洛阳市物业维修基金管理中心主张权利已经超过诉讼时效之观点，鉴于各一审被告在一审时均未提出相应时效抗辩，现二审提出，本院不予审查。同时，一审法院在向各被告邮寄送达开庭传票未果情况下，通过公告送达形式送达起诉书和开庭通知，程序并无明显不当。上诉人该两项上诉理由，均不成立，本院不予采信。但由于洛阳中原置业有限公司系被吊销而非注销工商营业执照，公司主体依然存在，在无证据证实洛阳中原置业有限公司存在资产灭失情况下，一审仅以洛阳中原置业有限公司被吊销后未成立清算组进行清算为由，判令公司股东对公司债务承担赔偿责任，则明显不当，本院予以纠正。上诉人王黎之股东不应承当责任的上诉理由成立，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市涧西区人民法院(2010)涧民一初字第84号民事判决第（二）项；
二、变更洛阳市涧西区人民法院(2010)涧民一初宇第84号民事判决第（一）项为洛阳中原置业有限公司于本判决生效后十日内偿还洛阳市物业维修基金管理中心维修基金100000元，逾期支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回洛阳市物业维修基金管理中心对王黎、李戈军的诉讼请求。
一审诉讼费维持；二审受理费2559元，由洛阳市物业维修基金管理中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱国
审判员 许 珂
审判员 于 磊
二〇一一年六月二十九日
书记员 许巧红
建纬解读：本案中，核心的法律问题有两个，即诉讼时效与公司清算终止程序。诉讼时效作为一个基本的法律概念，却容易被忽视，企业在实践中应当注意时效的节点，保留好相关证据；《公司法》司法解释二第十八条规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。可见，本案中公司主体资格仍在。
